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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  也因為2012年在土地市場的缺席,中糧地產不得不在2013年高價拿地。

  "每平方米售價達到8萬-10萬元就會盈利,6月份龍湖的別墅拿到預售許可證,但是景觀樓王的售價已經達到每平方米10萬元,這就意味著,市場對這一區域的房價,心理價位已經提升到10萬元/平方米,因此中糧地產才敢如此高位出手。"郭毅表示。

  而此前,中糧地產也多次拿地王,但幾乎每塊地王之路都磕磕絆絆。瑞銀方面的分析認為,中糧地產斥重金奪地王的深層次原因在於公司競爭力的不足,也反映出公司把握市場節奏的能力較差。這也直接導致瞭中糧地產最近幾年的存貨逐年上漲。

  韓長吉對時代周報記者表示,2013年上半年中糧地產業績預告顯示,歸屬上市公司股東的凈利潤為9125萬元以上,同比增長50%-100%,公司上半年達到結轉入條件的地產項目較上年同期有所增加,凈利潤增加。相對於天價"購地款"而言,中糧地產資金鏈還是承受一定的壓力,但背靠中糧集團,中糧地產擁有眾多資源和優勢,隻要地產項目區位不是太差,企業正常運營可以保障。

  盡管孫河地塊的升值空間看好,但是市場上擔憂的聲音也不絕於耳。

  瑞銀證券有限責任公司的一份研究報告指出, 中糧地產的"地王"購地成本遠超合理水平,盈利前景欠佳。大同證券高級投資顧問付永翀也表示,在目前A股整體市場資金面偏緊的情況下,光復鄉房貸"地王"恐怕還難以為地產股撐腰,走出級別較大的行情。

  "對於項目未來的形態,我們還在規劃中,目前還在辦理各種手續,至於拿地價格,我們在之前做瞭嚴格的調查和詳盡的可行性研究。"中糧地產證券部門的一位負責人告訴時代周報記者,但是當時代周報記者追問是否能盈利的問題時,對方沒有回答,隻反復表示,之前做過可行性研究。

  2004年,寧高寧掌舵中糧集團,中糧系地產整合計劃拉開帷幕。翌年,中糧集團收購深寶恒,更名中糧地產。2010年國資委宣佈78傢央企退出房地產業務,中糧則幸運地成為被保留地產業務的16傢企業之一,中糧集團總裁於旭波當時表示,在今後的發展戰略中,中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業務上,把集團25%左右的資源投入到酒店地產業務上。

  2012年9月26日,國土局就出讓過一宗孫河北甸西村宅地,最終龍湖以14.7億元擊敗瞭萬科、華遠、九龍倉、懋源等競得,樓面價約22000元/平方米,而該地的容積率也僅為1.1,建築面積66293平方米。

  磕磕絆絆的地王之路

  孫河區域地塊自龍湖入駐後就開創瞭以高端物業為主體的供應格局,2013?a href="http://www.youbao99.com/">楊梅房屋二胎?月24日,泰禾集團經過43輪競拍以18.5億元,拿下朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地,折合樓面價28559元/平方米,其中配建的公租房面積隻有區區2000平方米,公租房面積僅占到3%。2013年2月28日,孫河鄉再次迎來兩宗宅地出讓,首開地產分別以10.6億元和16.6億元拿下孫河鄉西甸西村F地塊和G地塊,兩地塊溢價率均不超過35%,也均未達到競價上限。其中孫河鄉西甸西村F地塊樓面價為25980元/平方米,G地塊樓面價為26357元/平方米。

中糧地產豪賭地王 庫存暴增261億

  盡管這兩年中糧地產拿地數量不多,但在調控政策持續下,累積效應使得其庫存在逐年上漲。W ind的統計數據顯示,其最近4年的庫存分別為,2009年末64.26億元;2010年末128.24億元;2011年末244.9億元;至2012年9月30日則為261.07億元。

  然而僅僅5個月之後,中糧地產就直接將孫河地塊的樓面地價抬升到5.2萬元/平方米,暴漲兩倍不止,公租房面積還占到總建設面積的四成。

  但是,由於坪山新區內的住宅項目受到區位、配套等要素的限制,中糧在此開發的地王項目一品瀾山目前售價隻有1.2萬元/平方米,曾有媒體披露:中糧內部的預期曾是1.4萬-1.5萬元/平方米,但整體樓市環境的不佳,使其最終定價還低於之前的內部預期。"一品瀾山項目的相關負責人曾感嘆,這個項目隻要不虧本就謝天謝地瞭。"



  2010年10月16日,中糧地產在經過173輪的舉牌之後,力壓萬科、金地、佳兆業等,以總價7.42億元,樓面地價6074元/平方米拿下深圳坪山新區一塊土地,創造瞭深圳坪山新區的新地王。當時有業內人士推算,地價加建安成本再加上財務成本,項目的成本就已遠超1萬元/平方米。

  亞豪機構市場總監郭毅告訴時代周報記者,孫河板塊臨近中央別墅區,可以借用其已經成熟的教育醫療等配套設施;和北京周邊其他低密度宜居板塊相比,更接近市區,可以作為第一居所;加上此前龍湖和泰禾集團已經在該板塊開發瞭高端別墅項目,組團的優勢更加明顯。

  2013年6月27日,南京市國土局舉行瞭2013上半年最後一場土拍,其中,G34地塊引來瞭萬科、招商、富力、金地、北京精誠、中糧6傢大鱷參與,經過48輪瘋狂競價,被中糧以23.4億元的重金拿下G34地塊,樓面價直接由4390元/平方米飆升至7338元/平方米,亦引起業內的擔憂。盡管背靠中糧集團,融資成本遠低於民營房地產企業,但是中糧地產每次拿地似乎都踩不到點上。

  中國房地產市場在2010年迎來瞭被業界稱作史上最嚴厲的"調控年",也是地價和房價飆漲的一年,中糧地產卻在此時采取瞭激進的拿地策略。公開資料顯示,2010年中糧地產共斥資67.78億元競得至少6宗土地,而2011年隻拿地2宗,在土地市場價格低迷的2012年,中糧卻是顆粒無收。

內容來自sina新聞

  中糧地王盈利前景欠佳

  年報顯示:2012年,中糧地產實現營業收入79.45億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤5.15億元,這一數字背後是:2012年上半年,中糧地產先後3次拋售其所持有的金融資產。若刨除投資收益之後,中糧地產的凈利潤隻剩下1.24億元,同比下降31.5%。

半個月前夏傢胡同地王誕生帶來的震撼還未消散,孫河地塊已經悄然改寫瞭北京單價地王的價碼-位於北京南三環的夏傢胡同地塊樓面地價已經超過4萬元/平方米,而東北五環外毗鄰首都機場的孫河HIJ低密度地塊,其樓面地價已經高達5.2萬元/平方米,而改寫這一歷史的正是央企中糧地產。一時間,面粉貴過面包、央企地王、盈利前景欠佳等傳言甚囂,將中糧地產再次拋上輿論的風口浪尖。

  搖擺不定的整合計劃

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  作為央企中糧系的地產平臺,中糧地產曾被寄予厚望,就算不能和中海、保利一爭高下、至少可以躋身地產第二集團軍,然而中糧地產卻連百億俱樂部都無法躋身。

  7月23日下午,位於北京"中央別墅區"的朝陽區孫河HIJ低密度地塊進入現場競拍環節,經過37輪競價和33輪公租房面積的競報後,中糧地產以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下該地塊,溢價率49.37%。中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴時代周報記者,該地塊價格較高,如果加上需要建設的幼兒園和醫院,平均地價上升到5.2萬元/平方米。這個價格再次刷新瞭北京樓面單價的最高紀錄。

  但是這一地產夢想始終沒有實現,其關鍵就在於中糧內部對地產板塊設想的搖擺不定。按照最初的設想,中糧旗下的地產酒店業務全部集中在中糧地產,但是2006年,寧高寧決定劃分投資性物業和住宅發展業務,分而治之一年後,中糧集團專門成立瞭運作商業地產的中糧置業,並表示將中糧集團旗下的商業地產打包,適時在香港上市。也正是在那一年,中糧置業旗下最著名的"西單大悅城"開門營業。

  西單大悅城的成功讓中糧嘗到甜頭,寧高寧有意通過大悅城的復制實現在全國版圖上的擴張,於2008年在集團內部提出,計劃5年復制20座大悅城,資產規模目標700億元。2010年底,中糧集團組建地產酒店事業部,負責管理全部住宅開發、酒店商業運營、旅遊地產、工業地產的運作,當中亦涵蓋瞭中糧地產和中糧置業的全部資產。

  2011年3月,寧高寧明確提出,中糧集團在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合並完成後,將會以A+H的方式整體上市,一年後的2012年3月,寧高寧再度公開表示,將計劃拆分旗下商業地產業務,在香港上市。

  而4個月後,中糧香港完成瞭對僑福企業的收購,並表示希望僑福未來可以代表中糧主要的地產業務投資。寧高寧亦公開承認中糧正在計劃將旗下持有的所有地產業務,包括商業物業、酒店、辦公樓逐步註入僑福,其中還包括商業地產品牌"大悅城"。

  中糧內部對地產業務的不確定,帶來的就是中糧地產決策緩慢、業績低迷。2009年9月,中糧地產對外宣佈瞭向集團購買5傢住宅房地產公司股權的計劃,目前也隻完成瞭一傢上海公司的收購。

  "中糧地產擁有央企背景,是優勢也是弊端。2012年2月份企業被發現存在多項會計違規問題,並面臨被股民起訴的危機,雖然事後得到一定的整改,但由此可以反映出企業財務管理不規范,缺乏有效的監管,公司化管理落實不到位,影響企業運營效率,降低瞭企業競爭力。"韓長吉表示。

  "(高價拿地)我們也是沒辦法,除瞭中糧祥雲,我們在北京一直沒有獨立的新項目,夏傢胡同地塊我們也想拿下,不是價格的問題,是因為體量太小,最終我們選擇放棄,但是孫河地塊的位置和體量都是我們很滿意的,資金方面問題不大,至於利潤問題,現在還不好說。"一位不願具名的中糧地產內部人士對時代周報記者表示。

  這不是中糧地產第一次拿地王。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/08542317671.shtml

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